NIEUWS

Tijdelijke huurovereenkomst, verlenging en automatische omzetting in onbepaalde tijd
Loopt je tijdelijke huurovereenkomst binnenkort af en heeft je verhuurder jou tijdig geïnformeerd dat je overeenkomst eindigt, dan kun je mogelijk toch verlenging van je huurovereenkomst krijgen.

Tijdelijke huurovereenkomst is al een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd geworden

De verhuurder van woonruimte dient jou tijdig te informeren over het beëindigen van je tijdelijke huurovereenkomst. Met tijdig wordt bedoeld 1 tot 3 maanden voor de afgesproken einddatum in je huurovereenkomst. Heb je geen schriftelijke reactie van je verhuurder gehad, is deze niet tijdig (te laat of te vroeg), dan geldt je tijdelijke huurovereenkomst voortaan als overeenkomst voor onbepaalde tijd.

Tijdelijke huurovereenkomst en tijdige reactie van verhuurder ontvangen?

Als je wel een tijdige reactie hebt ontvangen van je verhuurder en de afgesproken einddatum in je huurovereenkomst is eind augustus 2020 of eerder, dan kun je alsnog verlenging vragen aan je verhuurder van je tijdelijke huurovereenkomst. Dit geldt ook voor het geval je tijdelijke huurovereenkomst al is verlengd tot 1 september 2020.

De uiterste datum waarop de tijdelijke huurovereenkomst na de verleende verlenging eindigt wordt uiterlijk 1 november 2020.

Welke voorwaarden gelden?

- Het verzoek voor verlenging aan je verhuurder moet schriftelijk worden gedaan. Doe dit binnen een week nadat je verhuurder je schriftelijk heeft geïnformeerd over het eindigen van je tijdelijke huurovereenkomst.

- Je verhuurder kan binnen een week na ontvangst van jouw verzoek tot verlenging, dit verzoek weigeren als hij de woning vóór 1 april 2020:

o Aan een derde vrij van huur en gebruik over dient te dragen;

o Opnieuw heeft verhuurd en die andere huurovereenkomst ingaat;

o Zelf wil betrekken en hij geen andere woonruimte meer heeft;

o Wil renoveren, dat zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is en hij verplicht is de woning aan derden vrij van huur en gebruik ter beschikking moet stellen;

o Wil slopen en hij verplicht is de woning aan derden vrij van huur en gebruik ter beschikking moet stellen.

___________________________________________________________________________________________________________________________________________

Ga de coronacrisis te lijf met de volgende adviezen:

Huurrecht

Bedrijfsruimte
Vele ondernemers werkzaam in de horeca, winkels, sportscholen, sauna’s en coffeeshops krijgen te maken met gedwongen sluitingen en aangescherpte overheidsmaatregelen. De omdernemer lijdt door deze maatregelen een omzetdaling. Het verlies van inkomen kan vervolgens op termijn tot betalingsproblemen lijden, waardoor de ondernemer niet of niet volledig de huurprijs kan betalen aan zijn verhuurder. Het is dus voor deze huurders van belang in actie te komen en door deze ongewenste situatie verder in de problemen te komen.   

De juridische vraag is of deze situatie, waarin ondernemers die bedrijfsmatig huren omzetdaling ondervinden, als een gebrek moet worden aangemerkt. De wet omschrijft een gebrek als een staat of eigensschap of andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de huurder het gehuurde niet kan gebruiken zoals hij aan het begin mocht verwachten.

Eerder maakte de Hoge Raad uit dat tegenvallende omzet en bezoekersaantallen in eerste instantie tot het ondernemingsrisico van de huurder behoren en aldus geen gebrek oplevert.[1] Of dit ook tijdens de coronacrisis zo moet worden uitgelegd, zal nog duidelijk moeten worden. Mocht een ondernemer schade ondervinden als gevolg van omzetverlies, dan moet die omzetdaling wel toerekenbaar zijn aan zijn verhuurder. Nu het gaat om opgelegde overheidsmaatregelen die niet onder het risico van de verhuurder valt, zal dit waarschijnlijk niet het geval zijn.

Daarnaast staat vaak in algemene bepalingen op de huurovereenkomst, dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor schade als gevolg van een gebrek en er geen aanspraak kan worden gedaan op vermindering van de huurprijs. Soms valt daar toch een uitzondering op te maken, maar dat zal steeds afhankelijk zijn van de omstandigheden van het geval. Het is dus van belang om te controleren wat in de huurovereenkomst en de algemene bepalingen is bepaald.

Huurders kunnen in deze uitzonderlijke cornacrisis mogelijk een beroep doen op overmacht en/of de redelijkheid en billijkheid. Daarmee kan worden geregeld dat tijdelijk geen betalingen meer hoeven te worden gedaan van de huurprijs. Dit wordt de opschorting van de huurprijs genoemd. Het gaat daarbij om een tijdelijke situatie, bijvoorbeeld tijdens deze crisissituatie. Als de situatie weer voorbij is of de betalingsachterstand wordt te groot, dan zal uiteindelijk alsnog de huur moeten worden betaald. Het is belangrijk om eerst contact met je verhuurder op te nemen en naar de mogelijkheden te vragen om de huur tijdelijk niet of gedeeltelijk niet te betalen. Een beroep op opschorting en de reden daarvoor moet altijd aan de verhuurder worden gemeld.

Als je verhuurder weer vraagt om de achterstand te betalen of als de reden waarom je de huur tijdelijk niet betaaalt voorbij is, dan moet je deze achterstallige huur weer volledig betalen.

Verder zou je een beroep op onvoorziene omstandigheden kunnen doen, op grond waarvan de verhuurder enige coulance moet verlenen om van de tijdige betaling van de huurprijs af te zien. Een voorbeeld daarvan deed zich voor tijdens de mond-en-klauwzeer crisis (MKZ).[2]

Woonruimte
Ook voor huurders van woonruimte kunnen lastige financiële tijden aanbreken, waardoor de huurprijs niet of niet volledig kan worden betaald. Ook in dat geval kan tijdelijk uitstel van betaling (opschorting) uitkomst bieden. Het is van belang om vroegtijdig contact met je verhuurder op te nemen en te vragen naar de mogelijkheden. De huidige lijn in de rechtspraak is namelijk, dat een huurachterstand van drie of meer huurtermijnen de ontruiming van de huurwoning meebrengt. Tijdens de coronacrisis zal deze regel waarschijnlijk niet zo strikt worden toegepast.

De minister van Milieu en Wonen, Van Veldhoven, en brancheverenigingen Aedes, IVBN, Kences en Vastgoedbelang, hebben met elkaar afgesproken dat onder de uitzonderlijke situatie van de coronacrisis geen huisuitzettingen plaatsvinden. Het is niet duidelijk tot wanneer deze afspraak zal gelden. Er is wel ruimte om maatwerk te bieden, waarbij het steeds afhankelijk is van de omstandigheden wat wel en wat niet kan.

Mocht bijvoorbeeld sprake zijn van extreme overlast of criminele activiteiten, dan zal een huisuitzetting wel mogelijk blijven. De koepelorganisatie van gerechtsdeurwaarders KBvG heeft ook een oproep gedaan aan de gerechtsdeurwaarders, om terughoudend te zijn met gerechtelijke ontruimingen en deze voorlopig op te schorten.

Tijdelijke huurovereenkomsten
De huidige lijn in de huurwetging is dat de verhuurder bij tijdelijke huurovereenkomsten een kennisgeving moet sturen aan zijn huurder, waarin staat dat de huurovereenkomst niet wordt verlengd. Deze kennisgeving moet voor de einddatum worden verstuurd. Indien deze kennisgeving niet tijdig of achterwege blijft, ontstaat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.  

Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft aangekondigd dat er een spoedwet komt, die regelt dat voor deze tijdelijke huurovereenkomst nog een nieuwe tijdelijke periode wordt gegeven vanagwe de coronacrisis. De inhoud van deze spoedwetgeving houdt RechtWise voor je in de gaten.[3]

Arbeidsrecht

Tijdelijke noodmaatregel overbrugging voor werkgelegenheid (NOW) en regeling werktijdverkorting (WTV)
Tot voorkort konden werkgevers in geval van buitengewone omstandigheden via het UWV een aanvraag indienen voor werktijdverkorting en daarmee de werktijd van de werknemer verkorten. Voor de niet gewerkte uren kreeg de werkgever WW-uitkering, waardoor de werknemer zijn volledige contracturen kreeg uitbetaald. 

Deze regeling is gestopt en vervangen door de tijdelijke noodmaatregel overbrugging voor werkgelegenheid, welke regeling met terugwerkende kracht per 1 maart 2020 ingaat. Werkgevers kunnen daarvoor een aanvraag indienen voor een tegemoetkoming in de loonkosten en van UWV een voorschot ontvangen. Het ontvangen voorschot wordt achteraf aan de hand van de daadwerkelijk omzetdaling vastgesteld. Om aanspraak als werkgever te kunnen maken op deze regeling, dient sprake te zijn van een (te verwachten) omzetverlies van 20% of meer vanwege het coronavirus. De aanvraag geldt voor een tijdelijke periode van drie maanden en kan nog eenmaal met drie maanden worden verlengd.[4]

Recht op loon bij corona
Als je, net als bij andere ziekteverschijnselen, last hebt van de symptomen van het coronavirus dan meld je je ziek bij je werkgever op de gebruikelijke wijze die binnen het bedrijf geldt. In sommige gevallen gelden één of twee wachtdagen, voordat je recht op loon hebt. Dit moet tussen de werknemer en werkgever zijn overeengekomen. Gedurende je ziekteperiode heb je recht op loon. De hoogte van het loon over de ziekteperiode van twee jaar bedraagt 70% van het loon, waarbij het eerste ziektejaar ten minste het wettelijk minimumloon geldt. Indien er een cao van toepassing is op je arbeidsovereenkomst is dit percentage meestal hoger.   

Indien je vanwege quarantaine thuis moet blijven en je daardoor niet kunt werken, heb je ook recht op loondoorbetaling. In de wet is namelijk geregeld dat een werknemer recht houdt op loon als hij niet werkt, tenzij het niet verrichten van het werk in redelijkheid voor rekening van de werknemer behoort te komen. De verplichting om in quarantaine te blijven, zal niet voor rekening van de werknemer komen.

Aanpassen van werktijden en/of werkzaamheden
Op grond van de overheidsmaatregelen kan je werkgever besluiten de werktijden te spreiden. Daarbij moet wel rekening worden gehouden met de arbeidstijdenwetgeving.  

Ook kan je werkgever tijdelijk verlangen dat je andere werkzaamheden verricht, omdat je eigen werkzaamheden zijn afgenomen. Deze werkzaamheden moeten wel zoveel mogelijk aansluiten bij jouw functieomschrijving.

Thuiswerken
Het advies vanuit het RIVM is om thuis te werken, als dat kan. Het zal namelijk niet voor elk beroep mogelijk zijn om vanuit huis je werkzaamheden uit te voeren.  

Indien je werkgever verlangd om thuis te werken dan moet de werkgever wel voor de benodigde faciliteiten zorgen, zodat de werkzaamheden thuis kunnen worden gedaan.

Daarnaast moet een werkgever ook instaan voor een veilige en gezonde werkplek. Als je voor een langere periode thuis moet werken, zal de keukentafel als bureau naar alle waarschijnlijkheid niet meer voldoende zijn. Als je werkgever je verplicht om thuis te werken, maar thuis geen passende mogelijkheid is om te werken zullen beiden naar een passende oplossing moeten zoeken.

Andersom geldt, dat er geen wettelijk recht op thuiswerken bestaat. Je kunt dus niet afdwingen om thuis te werken.

Verlof/vakantie
Je werkgever mag niet verlangen dat je als werknemer verlof of vakantie opneemt, omdat vanwege het coronavirus minder werk is. Mogelijk dat de Tijdelijke Noodmaatregel Overbrugging voor Werkbehoud (NOW) voor de werkgever uitkomst biedt.  

Indien je voordat het coronavirus speelde verlof hebt aangevraagd, deze aanvraag door je werkgever is goedgekeurd, dan kun je dat verzoek niet eenzijdig intrekken. Mogelijk dat in samenspraak met je werkgever het verlof naar een andere periode kan worden aangepast.

Werken en kinderen
Indien thuiswerken niet tot de mogelijkheden behoort en je hebt kinderen die verplicht thuis moeten blijven, omdat de kinderopvang of school gesloten is kan dat voor lastige situaties zorgen. Voor een korte periode is het mogelijk om in zo’n situatie calamiteitenverlof te nemen. Als de situatie langer blijft bestaan, dan is het raadzaam om met je werkgever afspraken te maken. Mogelijk dat werktijden tijdelijk anders kunnen worden ingericht of een periode voor onbetaald verlof kan worden afgesproken.   

Pensioen
Ook heeft de coronacrisis gevolgen voor het pensioen. Met de nieuwe NOW-regeling bestaat in ieder geval het recht op loondoorbetaling voor de werknemer, zodat ook de pensioendeelname wordt doorgezet. Daarbij wordt de werkgever – vooralsnog – met een beroep op de NOW-regeling niet gecompenseerd voor de pensioenlasten.  

Mijn werkgever kan de pensioenpremie niet betalen
Als de pensioenregeling een bedrijfstakpensioenfonds betreft, dan dient de werkgever de betalingsonmacht te melden. Er geldt op grond van de wet een premieplicht. Een eventueel beroep van de werkgever op een ingrijpende wijziging van omstandigheden dat de pensioenpremie niet tijdig zou kunnen worden betaald, gaat hier niet op. Mogelijk kan de werkgever met de bedrijfstakpensioenfonds een betalingsregeling treffen of dat een bedrijfstakpensioenfonds tijdelijk geen premie incasseert.   

Indien de pensioenregeling via een pensioenverzekeraar loopt, dan kan mogelijk een betalingsvoorbehoud worden gedaan. Er dient wel sprake te zijn van een ingrijpende gewijzigde omstandigheden en deze mogelijkheid moet in de pensioenovereenkomst zijn vastgelegd.

Bijna bereiken pensioengerechtigde leeftijd
Voor diegene die bijna hun pensioendatum naderen is het van belang te controleren wat voor soort pensioenaanspraken bestaan. Bij het aankopen van pensioen, zoals bij een premie- of kapitaalovereenkomst, kunnen de koersbewegingen erg nadelig zijn op de waarde van de pensioenen. In die situaties is het van belang om te kijken of er mogelijkheden zijn die nadelige gevolgen op te vangen.  

Consumentenrechten bij coronacrisis
https://www.consuwijzer.nl/coronacrisis

Voorkom geldproblemen
https://www.nibud.nl/beroepsmatig/nibud-lanceert-geldkrant-special-minder-inkomen/

Heb je verdere vragen of een geschil met je verhuurder of werkgever, neem dan met contact op met RechtWise: advies@rechtwise.nl.  

[1] HR 1 februari 2008, LJN BB 8098 en Ktr. ’s-Gravenhage 20 september 2005, WR 2006,32
[2]
Ktr. Deventer 2 mei 2002, Prg. 2002, 5882.
[3]
https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2020/03/26/geen-huisuitzettingen-en-verlenging-tijdelijke-huurcontracten
[4]
https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/coronavirus-covid-19/veelgestelde-vragen-per-onderwerp/financiele-regelingen/now