Huurkorting voor ondernemers die een bedrijfspand huren
Net voor de kerst beantwoorde de Hoge Raad vragen over huurkorting voor hurende ondernemers, die worden getroffen door coronamaatregelen opgelegd door de overheid. De meest vergaande maatregel is de sluiting van winkels en horecagelegenheden, maar er zijn ook beperkende maatregelen of adviezen zoals de beperking van het aantal toegestane gasten of beperking in openingstijden. Deze maatregelen zorgen dat de ondernemer zijn zaak in mindere mate kan gebruiken (exploiteren).
* Wat zegt de Hoge Raad?
Een hurende ondernemer van bedrijfsruimte, zoals een winkel of horecagelegenheid, waarvan de huurovereenkomst vóór 15 maart 2020 is ingegaan, voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek en door de coronamaatregelen die gehuurde bedrijfsruimte niet of minder kan gebruiken is sprake van een onvoorziene omstandigheid.
De hurende ondernemer had bij het sluiten van het huurcontract vóór 15 maart 2020 (eerste lockdown in Nederland) geen rekening kunnen houden met die omstandigheid. Die huurovereenkomsten kunnen door de rechter worden aangepast, waarmee de huurprijs (tijdelijk) wordt verminderd. In basis moet het verlies aldus gelijk over huurder en verhuurder worden verdeeld. Wel moet daarbij de ontvangen overheidssteun (Tegemoetkoming Vaste Lasten) worden verrekend.
Voor huurcontracten die zijn aangegaan ná 15 maart 2021 geldt, dat per geval apart moet worden beoordeeld of sprake is van een onvoorziene omstandigheid.
* Opgelegde sluiting van bedrijfsruimte een gebrek?
De opgelegde overheidsmaatregel sluiting van bedrijfsruimte als gevolg van de coronapandemie, is een maatregel die met de coronapandemie samenhangt. Die sluiting is het gevolg van uitzonderlijke, de volksgezondheid betreffende omstandigheden van algemene aard, die verstrekkende gevolgen hebben op de gehele maatschappij. Die sluiting heeft geen betrekking op de verhuurde zaak.
Uit de wetsgeschiedenis volgt niet dat algemene overheidsmaatregelen die voor partijen onvoorzienbaar zijn en gericht zijn op beperkingen van de uitoefening van het bedrijf, zijn aan te merken als een gebrek. Evenmin volgt daaruit dat de huurder mag verwachten dat de verhuurder de huurder van dergelijke beperkingen beschermt. De verplichting sluiting van bedrijfsruimte als gevolg van de coronapandemie is niet aan te merken als een gebrek.
